你好，我是大賀。

最近有個深圳老客戶找我。去年賣了一套房。手里兩百多萬現金，趴在賬上一年多。買房不敢下手。理財又嫌太低。

他問我一句話。

“房子不漲了，錢還能不能用杠桿？”

這句話，其實問到了很多高凈值家庭的痛點。

過去十幾年，很多人靠買房賺到錢。不是每個人都多聰明。更多是時代的電梯往上走。少量首付，撬動大資產。房價漲幅，又能壓過貸款利率。

但現在不一樣了。

國家統計局在2025年11月公布的10月70城房價數據里，二手住宅價格環比下降的城市有65個。一線城市二手房環比也下降0.7%。這個趨勢，不用我多說。你身邊賣房的人，感受更直接。

今天聊的，就是一個“替代買房杠桿邏輯”的方案。

國壽海外「豐饒傳承3」+ 廣發銀行保費融資。

我會把風險放前面講。因為保費融資這東西，最怕只看收益。尤其是看到9年年化13.74%，很多人容易興奮。

別被年化13.74%晃花了眼。

咱們先把分紅、利率、門檻都看清楚。看完這些，再談它值不值得做。

借錢買保險，真正要盯住兩件事

保費融資，說白了就是貸款買保險。

這事兒跟你貸款買房是一個道理。

你不是一次性拿出全款。而是自己出一部分錢。銀行再根據保單現金價值和你的資產情況，批一筆貸款。銀行把錢直接打給保險公司。保單生效之后，你每年主要付貸款利息。

幾年之后，你可以退保。也可以提取現金。先把銀行本息還掉。剩下的，就是你的利潤。

聽起來很簡單。

但我跟你說點銷售不會主動講的。

融資保單要賺錢，絕對不是無腦選貸款利率低。

貸款利率低，當然舒服。但利率會動。分紅也不是保證的。你今天看著漂亮的測算，可能幾年后就變味。

我看這類方案，只看兩件事。

第一，保單本身夠不夠硬。分紅實現率穩不穩。保證現金價值夠不夠厚。

第二，貸款成本能不能控住。有沒有封頂。銀行會不會中途大幅調整條件。

這兩個點少一個，我都不會輕易推。

有些方案看著首年利率低。可沒有利率上限。或者保司分紅歷史不夠穩。那就不是穩健杠桿。那是把不確定性放大。

真正風險可控的融資方案，一定是分紅端穩，融資端也有邊界。

國壽海外「豐饒傳承3」配廣發銀行，吸引我的地方就在這里。不是因為它收益寫得高。而是它把很多人擔心的兩個問題，提前框住了。

分紅不達怎么辦？

利率上漲怎么辦？

我們往下看。

分紅砍到70%，利率拉到3.9%，第9年還有2.99%

我先講壓力測試。

這個比演示收益更重要。

廣發這個方案，貸款利率有一個很關鍵的設計。貸款利率封頂3.9%，封底3.1%。

這在香港保費融資里，挺少見。

以前很多融資方案，利率沒有封頂。或者封頂很高。市場利率一波動，客戶就開始慌。因為你不知道未來利息會漲到哪里。

這次不一樣。

融資成本上限被鎖在3.9%。

再看分紅端。

國壽旗下產品的終期實現率，歷史上都穩定在100%。豐饒系列的中期紅利，也連續多年**100%**達成。

當然，歷史不代表未來。

這句話我必須說。

但做測算時，我們可以把情況壓得更狠一點。假設未來9年，分紅實現率只有70%。同時融資利率一直維持在封頂的3.9%。

這個假設很保守。

70%的分紅實現率，在國壽海外歷史上沒有發生過。融資類產品更沒有出現過。

但就按這個極端情況算。第9年退保，IRR還有2.99%。

你看這張表。

分紅實現率100%，利率3.10%，9年退保IRR是14.50%。

分紅實現率100%，利率3.35%，是13.42%。

最差那格。分紅實現率70%，利率3.90%，是2.99%。

這個數字不炸裂。但很有意義。

2025年銀行理財收益一路往下走。固收類理財近一月年化收益中位數，大概在**2.4%**左右。R2產品破凈比例也上來了。

你拿這個背景去看。

一個加了杠桿的融資方案，在很嚴苛的壓力測試下，還能算出接近**3%**的9年IRR。這個安全墊，是我愿意繼續往下看的原因。

我不是說它沒風險。

保費融資一定有風險。它有利率風險。有分紅風險。有銀行政策風險。還有客戶現金流管理風險。

但這個方案的風險，被壓在一個比較低的區間里。

下行有限，上行還有空間。

這是我對它最核心的判斷。

門檻先看清，夠不上的后面都白聊

咱們先看門檻，夠不上的話后面都白聊。

這個方案不是普通家庭隨便做的。也不適合現金流緊張的人。

廣發銀行這邊，對客戶資質有明確要求。

你需要滿足其中一種資產證明：

• 廣發銀行系統內100萬美金資產證明。時點證明。
• 或者全球范圍內本人名下300萬美金資產證明。

還要看征信報告。

如果你有負債，還需要補齊跟負債等額的資產證明。

另外，還要預存資金。先放入一年利息。每年年審前，也要放入一年利息。

這點很關鍵。

很多人一聽保費融資，就以為只要湊個首付就行。不是。

銀行愿意借錢給你，是因為它做了風控。它要看你的資產。看你的征信。看你有沒有能力長期付息。看你能不能扛住短期波動。

這不是壞事。

反而是一層保護。

我不建議現金流緊的人碰這個方案。

也不建議把家庭備用金拿來做。

更不建議為了追年化，把能動的錢全壓進去。

保費融資適合有資產、有現金流、能接受9年周期的人。

如果你每年付息都吃力。或者未來幾年有大額用錢計劃。那就別碰。再好的杠桿，也會變成壓力。

這個產品我自己也在研究給家人配。但前提一定是長期不用的錢。不是短期周轉的錢。

豐饒傳承3本身夠不夠硬？我看這幾個點

融資只是工具。

底層保單，才是資產。

國壽海外「豐饒傳承3」這次的底層設計，我覺得有幾個地方值得看。

以總保費100萬美金為例。加上優惠之后，實際應繳保費是904,615.84美元。也就是約90.46萬美金。

第9年，保單退保發還總額是1,352,640美元。

其中保證部分是938,000美元。非保證終期紅利是414,640美元。

這里我會特別看保證部分。

你實繳約90.46萬美金。第9年保證退保價值做到93.8萬美金。

也就是說，哪怕完全不看非保證分紅，第9年保證端已經超過實際實繳保費。

當然，融資之后還要算貸款利息。不能只看保單本身。

但底層保單的保證價值夠厚，對融資方案非常重要。因為它決定了安全墊。

再看公司背景。

國壽海外背后是中國人壽保險集團。財政部出資。國務院直屬。標準普爾評級A級。世界500強排名第59位。

我不迷信大公司。

但在分紅險里，公司資產規模、投資能力、履約信用，非常重要。

尤其是融資保單。

你借錢做杠桿，就更不能選一個分紅歷史飄忽的底層資產。

我的判斷很明確。

國壽海外「豐饒傳承3」本身的保證現金價值厚。分紅實現率歷史也穩。配上廣發的利率封頂，才構成一個可討論的融資方案。

單獨拿一個高演示收益來講，我不會認可。

100萬美金保單，錢到底怎么進出

接下來把測算講清楚。

以總保費100萬美金為例。5年繳。每年保費20萬美金。

客戶選擇一次性預繳。

首年折扣15%，疊加預繳利率3.5%。實際需繳保費是904,616美元。

首日現金價值是786,924美元。

廣發按照首日現金價值的95%貸款。貸款金額是747,577美元。

客戶自付金額是157,038美元。

首年手續費是2%。合計首日支付171,990美元。

這就是你真正一開始要拿出來的錢。

不是100萬美金。

是大概17.2萬美金。

貸款利率怎么定？

廣發方案取兩個利率里較低的那個。

一個是P-1.975%。這里P是5.25%。

另一個是H+1.15%。

并且利率封頂3.9%，封底3.1%。

按現在示例里的**3.275%**算。也就是5.25%-1.975%。

每年利息大約24,483美元。折合每月約2000美元。

融資杠桿倍數是5.81倍。

退出時間也很關鍵。

第7年退保，凈利潤16,301美元。年化1.35%。

第8年退保，凈利潤94,167美元。年化6.84%。

第9年退保，凈利潤212,724美元。年化13.74%。

這里能看出一個很重要的點。

這不是短期套利工具。

第7年退出，意義不大。第8年開始好看。第9年才真正把杠桿效果打出來。

第9年時，保單預期退保價值約135.3萬美金。先還銀行本金約74.8萬美金。剩下約60.5萬美金歸客戶。

再扣掉最開始的首日支付。再扣掉9年利息。凈利潤約21.3萬美金。

保單本身，從90.46萬漲到135.3萬。漲幅約45%。

這本來不是一個特別夸張的漲幅。

但你一開始沒有拿出90萬。你拿的是17萬左右。中間付利息。

這就是杠桿的力量。

資產收益不需要特別離譜。只要資產收益高于融資成本，并且差距足夠穩定。自有資金回報率就會被放大。

當然，杠桿也會放大問題。

利率失控，會傷收益。分紅不達，會壓利潤。現金流斷掉，會影響銀行年審。

所以我前面才說。不要只盯貸款利率。不要只盯13.74%。要看整個結構能不能扛壓。

188.4萬9年變443.7萬，關鍵不是數字大

你可能看到過這個案例。

一次性投入188.4萬美金。9年后預期收回443.7萬美金。9年凈賺255.3萬美金。

相當于總投入的135.5%。每年回報13.74%。

9年間每月還息約2.45萬美金。到期一次性還本。

這個圖很吸引人。

但我不建議你先看“賺了多少”。

你應該先問三件事。

我能不能滿足門檻？

我能不能穩定付息9年？

我能不能接受分紅和政策變化？

這三個問題都沒問題，再看收益。

過去買房賺錢，核心也是杠桿。少量首付，撬動大資產。資產漲幅，覆蓋貸款成本。最后收益落到自有資金上。

保費融資復刻的也是這個邏輯。

只是底層資產從房子，換成了高現金價值分紅保單。貸款從房貸，換成了保單融資。退出從賣房，換成退保或提取。

我會說得直接一點。

對一部分高凈值家庭來說，保費融資確實比現在買房更省心。

不用裝修。不用出租。不用擔心租客。不用掛盤賣房。不用被二手房流動性折磨。

但它不是適合所有人。

如果你期待隨時退出。別做。

如果你看不得中途收益波動。別做。

如果你只是被13.74%吸引。也別急著做。

這類方案，適合的是有長期閑錢的人。也適合本來就在做美元資產配置的人。更適合已經不想繼續加倉房產，但又希望保留杠桿效率的家庭。

寫在最后：窗口期可以看，但別沖動

截至2026年05月10日來看，這個方案確實有窗口期。

美聯儲降息周期還在影響市場。融資成本有機會往下走。保險公司投資端，也可能受益于流動性改善。

但窗口期不會永遠在。

利率會變。門檻會變。銀行政策也會變。

我對這個方案的態度很明確。

符合門檻、現金流充足、能持有9年的人，可以認真看。

短期資金、緊張資金、借錢湊首付的人，不適合。

保費融資不是魔法。它是工具。工具用對了，能放大效率。用錯了，也會放大焦慮。

采用這類策略前，一定要把自己的財務狀況、投資目標、風險偏好梳理清楚。

尤其是現金流。

能不能每年付息。能不能應對年審。能不能接受政策調整。比收益表上的數字更重要。

我不會把它說成穩賺。

但在我看過的融資方案里，國壽海外「豐饒傳承3」+ 廣發銀行保費融資，確實是一個風險邊界比較清楚的選擇。

它值得看。

但要帶著計算器看。不要帶著情緒看。

大賀說點心里話

這類方案，差別往往不在產品名字上，而在成本、門檻、渠道和落地細節上。你要是真想看，別只拿一張收益表做決定。把自己的資金周期和現金流先算明白。