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庾老師

職稱： 中級會計師,稅務師,初級會計師

2022-04-11 17:49

某房地產公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于1999年3月在此塊地上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經濟使用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑物重置全價為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現用出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價的1.5%，土地使用稅及房產稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地還原利率為7%，建筑物還原利率為8%，試根據以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權價值。其中[1.1/（1＋7%）44]＝0.9491。  要求：  （1）適宜采用收益法評估的不動產有哪些？  （2）采用收益法評估不動產價值時收益期限該如何確定？  （3）試根據以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權價值。（計算結果以元為單位，取整數）

庾老師 解答

2022-04-11 17:49

(1)收益法適用于經營性且有穩定收益的不動產價值評估,如商場、寫字樓、旅館、公寓等,政府機關、學校、公園等非經營性不動產價值評估大多不適用收益法。

庾老師 解答

2022-04-11 17:49

(2)①對于單獨的土地和單純的建筑物作為評估對象的,應分別根據土地使用權年限和建筑物經濟壽命,扣減不動產開發建設及裝修等期限,確定未來可獲收益的期限。

庾老師 解答

2022-04-11 17:49

②土地與建筑物合成一體評估的情況。如果建筑物的經濟壽命長于或與土地使用權年限相同,則根據土地使用權年限確定未來可獲收益的期限。如果建筑物的經濟壽命短于土地使用權年限,可先根據建筑物的經濟壽命,扣減不動產開發建設及裝修等期限,確定未來可獲收益的期限;然后加上土地使用權年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值。

庾老師 解答

2022-04-11 17:50

(3)①選定評估方法。該宗不動產有經濟收益,適宜采用收益法評估。
①計算總收益
年總收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

②計算總費用
年管理費=486000×3.5%=17010(元)
年維修費=2500×900×1.5%=33750(元)
年稅金=20×900=18000(元)
年保險費=2500×900×0.2%=4500(元)
年總費用=17010+33750+18000+4500=73260(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

③計算房地產凈收益
年房地產凈收益=年總收益-年總費用=486000-73260=412740(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

④計算建筑物凈收益
a.計算年貶值額。年貶值額本來應該根據房屋的耐用年限而確定,但是,在本題中,土地使用年限小于房屋耐用年限,土地使用權出讓年限屆滿,土地使用權及地上建筑物將由國家無償收回。這樣,房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此,房地產使用者可使用的年限為50-2=48(年),并且不計殘值(因為到期后,由國家無償收回),視為土地使用權年限屆滿,與地上建筑物一并由國家無償收回。

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

b.計算建筑物現值
建筑物現值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數=2500×900-46875×4=2062500(元)
c.建筑物年凈收益=建筑物現值×建筑物還原利率=2062500×8%=165000(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:51

⑤計算土地凈收益
年土地凈收益=年房地產凈收益-年建筑物凈收益=412740-165000=247740(元)

庾老師 解答

2022-04-11 17:56

您好，請參考上面的習題及答案

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某房地產公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于1999年3月在此塊地上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經濟使用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑物重置全價為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現用出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價的1.5%，土地使用稅及房產稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地還原利率為7%，建筑物還原利率為8%，試根據以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權價值。其中[1.1/（1＋7%）44]＝0.9491。　　要求：　　（1）適宜采用收益法評估的不動產有哪些？　　（2）采用收益法評估不動產價值時收益期限該如何確定？　　（3）試根據以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權價值。（計算結果以元為單位，取整數）
2022-04-11 17:49:14
你好，學員，請問這個具體咨詢什么問題的
2022-01-22 22:04:53
您后面題目材料有格式不太對，看不太明白
2022-06-25 09:41:01
18年到20年，3年 未來現金流量 租金27*9800 27*9800-27*9800*(2%%2B2%%2B0.5%)=252693 -9800*1500%2B252693*（P/A，7%，50） 你計算一下結果。
2022-06-18 14:16:12
2022年9月30日，該建筑物的土地出讓方式取得價格為1500元/平方米，包括稅費4.5%的1500x1.045=1567.5元/平方米，重置成本為500元/平方米，房屋門窗、屋頂破損修復費用30萬，空調系統每年多耗電0.5萬，因此土地報酬率為：(1567.5-500-0.5)/(1+0.25)(10000)(50)x0.07/10000=7.099625%，房地產綜合報酬率為：(1567.5-500-0.5)/(1+0.25)(10000)(50)x0.08/10000=8.1195%。 拓展知識：中國國家發展和改革委員會出臺《關于土地出讓方式取得土地使用權分期交付之充分利用及稅費有關問題的通知》，統一規定：土地出讓方式取得的土地使用權，由于其是一次性交付完畢，因此不予分期付款，以充分利用地價或者容積率，其稅收亦不予分期征收。
2023-03-02 15:26:49
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