拆遷實物補償賬務(wù)處理

由于拆遷補償協(xié)議上一般只反映拆遷及補償?shù)拿娣e，而不反映其價值量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計處理時，大多將“實物補償方式”誤解為“非貨幣性資產(chǎn)交換”，按照《企業(yè)會計準則——非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定進行賬務(wù)處理，只將收到補差部分確認收入，而對補償給被拆遷人的房產(chǎn)既不確認收入，也不確認成本。

這種處理方式表面看似合理，其實是錯誤地使用了會計政策，雖然少交了置換部分的營業(yè)稅金及附加，但是也為企業(yè)在進行土地增值稅匯算清繳時帶來了很多不必要的麻煩，總覺得有很多解釋不通的地方，如果稅務(wù)機關(guān)強制要求補繳該部分稅金的話，企業(yè)也只有吃啞巴虧如實上繳，同時也不能將該部分成本進行土地增值稅的抵扣，給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)營和稅務(wù)風險。

1.《企業(yè)會計制度 》第二十七條、(七)以非貨幣性交易換入的固定資產(chǎn)，按換出資產(chǎn)的賬面價值加上應支付的相關(guān)稅費，作為入賬價值。涉及補價的，按以下規(guī)定確定換入固定資產(chǎn)的入賬價值：1.收到補價的，按換出資產(chǎn)的賬面價值加上應確認的收益和應支付的相關(guān)稅費減去補價后的余額，作為入賬價值;

第八章　非貨幣性交易 第一百一十三條、非貨幣性交易，是指交易雙方以非貨幣性資產(chǎn)進行的交換(包括股權(quán)換股權(quán)，但不包括企業(yè)合并中所涉及的非貨幣性交易)。這種交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產(chǎn)。在確定涉及補價的交易是否為非傾向性交易時，收到補價的企業(yè)，應當按照收到的補價占換出資產(chǎn)公允價值的比例等于或低于25%確定;其計算公式如下：收到補價的企業(yè)：收到的補價÷?lián)Q出資產(chǎn)公允價值≤25%

第一百一十四條、在進行非貨幣性交易的核算時，無論是一項資產(chǎn)換入一項資產(chǎn)，或者一項資產(chǎn)同時換入多項資產(chǎn)，或者同時以多項資產(chǎn)換入一項資產(chǎn)，或者以多項資產(chǎn)換入多項資產(chǎn)，均按換出資產(chǎn)的賬面價值加上應支付的相關(guān)稅費，作為換入資產(chǎn)入賬價值。

如果涉及補價，收到補價的企業(yè)，應當以換出資產(chǎn)賬面價值減去補價，加上應確認的收益和應支付的相關(guān)稅費，作為換入資產(chǎn)入賬價值。換出資產(chǎn)應確認的收益按下列公式計算確定：

應確認的收益=(1-換出資產(chǎn)賬面價值÷?lián)Q出資產(chǎn)公允價值)×補價

本制度所稱的公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。

第一百一十五條、在非貨幣性交易中，如果同時換入多項資產(chǎn)，應當按照換入各項資產(chǎn)的公允價值與換入資產(chǎn)公允價值總額的比例，對換出資產(chǎn)的賬面價值總額進行分配，以確定各項換入資產(chǎn)的入賬價值。

2.《XX集團搬遷補償資金管理暫行辦法》(XX集團財發(fā)〔2009〕111號)第八條 搬遷補償收入包括政策性搬遷補償收入和商業(yè)性搬遷補償收入。

政策性搬遷補償收入，是指因當?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，被搬遷企業(yè)按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。

商業(yè)性搬遷補償收入，是指基于雙方自愿協(xié)商的搬遷，補償款屬于被搬遷企業(yè)處置固定資產(chǎn)及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)等取得的收入。

第九條 商業(yè)性搬遷屬于被搬遷企業(yè)處置固定資產(chǎn)及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))等行為。資產(chǎn)處置按照固定資產(chǎn)管理權(quán)限逐級上報審批，批準后由產(chǎn)權(quán)單位簽訂補償協(xié)議，被搬遷資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位按清理固定資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))等進行處理。

第二十三條 商業(yè)性搬遷收入按照固定資產(chǎn)清理、土地轉(zhuǎn)讓進行會計處理。

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