房地產企業營銷設施的計稅處理

一、項目小區主體之內的售樓部、樣板房的計稅處理

國稅發[2009]31號文件規定，開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

所以可以理解，項目小區主體之內的售樓部、樣板間等營銷設施可以按照上述規定歸集入開發間接費用計入開發成本核算。出售時按照銷售開發產品進行稅務處理。

二、項目小區主體之外的售樓部、樣板房的計稅處理

對于項目小區之內主體之外的售樓部、樣板間等營銷設施一般不可以直接計入開發間接費用核算，而是需要根據國稅發[2009]31號文件規定判斷處理。

企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

即房地產企業利用建造的會所預先充當售樓部、樣板間，如果符合上述第一款的規定，則視為公共配套設施費進行財務和稅務處理。

如果符合上述第二款規定，充當售樓部、樣板間的會所等營銷設施需要單獨核算成本，若是企業自用，按照自建固定資產進行財務和稅務處理。非企業自用，則計入開發成本核算處理。

這樣房地產企業就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產轉作固定資產，也可以繼續按開發產品管理，不同的處理方式，會帶來的一定的稅負差異，因此開發企業在確定管理方式時，在考慮方便客戶和自身管理等因素的同時，也應將稅收因素作為一個重要方面來考慮。

三、項目小區之外的售樓部、樣板房的計稅處理

房地產企業除在項目小區內設置建造的營銷設施外，還有可能在項目小區之外的人口活躍密集區設置項目展示區、接待處、售樓部等營銷設施。這些設施有可能是房地產企業租入使用，也有可能為自建行為。

關于房地產開發企業營銷設施建造費在土地增值稅前如何扣除

1、在開發項目主體工程之外單獨修建的臨時性營銷設施。部分企業將設計、修造、裝飾等成本直接計入了開發間接費，然后在同期開發的各項目間進行分攤，計入開發成本。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。從政策的規定看，開發間接費的性質主要體現在項目開始前和建造過程中直接組織和管理而發生的各項費用，對項目開發后期的銷售問題未提及。另外此種臨時性設施屬于項目規劃外建筑物，無法銷售，將來應該拆除。因此，將營銷設施費用計入開發間接費不符合稅法的相關規定。此種情況下，營銷設施的費用實質是企業為實現整體銷售收入而必須發生的，故計入銷售費用較為合理。

2、在開發項目主體工程內部利用開發產品臨時修建的營銷用房及樣板間。由于是利用項目內開發產品臨時作為營銷用房或樣板間，其單獨發生的費用主要是裝飾費用和資產性支出費用，其設計、建造成本已經體現在項目的整體開發成本中。同時，該營銷用房和樣板間在項目銷售完畢后可以整體出售，計算土地增值稅時應當計入收入，因此其發生的設計、建造、裝飾等費用可以計入開發成本在銷售時予以扣除。在此應當注意，營銷用房和樣板間內購置的家具、電視、空調等可以移動且不破壞使用功能的資產在出售時增值稅的處理問題。

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