債務(wù)托管的運(yùn)作模式及其會計(jì)處理

2019-08-16 15:11 來源:網(wǎng)友分享
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債務(wù)托管的運(yùn)作模式及其會計(jì)處理,債務(wù)是什么我們都知道,托管的意思我們也明了,那么債務(wù)托管是什么呢,在會計(jì)體系中,這個名詞背后的運(yùn)作模式如何,會計(jì)處理有什么不同,請閱讀下文。

債務(wù)托管的運(yùn)作模式及其會計(jì)處理

一、債務(wù)托管的運(yùn)作模式

如何解決大量的不良債務(wù)是理論和實(shí)踐上一直在探討的問題。由政策性的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行債務(wù)托管是比較好的方式之一。即由專門性的機(jī)構(gòu),按照市場原則,在有關(guān)政策的支持下,與債務(wù)人或債權(quán)人達(dá)成協(xié)議,將其債務(wù)或債權(quán)有償?shù)剞D(zhuǎn)移過來,由政策性的中介機(jī)構(gòu)按照商業(yè)法則對其進(jìn)行經(jīng)營管理。

所謂政策性的中介機(jī)構(gòu),就是能夠得到國家有關(guān)政策扶持和國家有關(guān)部門支持的一種經(jīng)營機(jī)構(gòu)。這種經(jīng)營機(jī)構(gòu)除了應(yīng)具有政策優(yōu)勢以外,還應(yīng)具有人才優(yōu)勢(包括高素質(zhì)管理人才、高級財(cái)務(wù)人員等)和資金優(yōu)勢。政策性的中介機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式主要有兩種,一種是債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán),另一種是純粹的債務(wù)托管經(jīng)營,其運(yùn)作模式相當(dāng)于債務(wù)追討公司。

(一)關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)主要是托管機(jī)構(gòu)與銀行達(dá)成協(xié)議,選擇一些企業(yè),對其不良債務(wù)進(jìn)行托管,將原來企業(yè)欠銀行的債務(wù)進(jìn)行換約,變?yōu)橥泄軝C(jī)構(gòu)對銀行的債務(wù),然后托管機(jī)構(gòu)將對企業(yè)的債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)的運(yùn)作模式。應(yīng)注意的是,在這種模式下債務(wù)托管只能針對老債務(wù),以防止企業(yè)產(chǎn)生“借錢可以不還”的思想。債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)大致有以下步驟:

1、將債務(wù)托管過來,進(jìn)行換約,使企業(yè)對銀行的債務(wù)變成托管機(jī)構(gòu)對銀行的債務(wù);2、將托管過來的債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán),持有被托管企業(yè)的股份,對其行使股東權(quán)利,參與其經(jīng)營管理,甚至控制其經(jīng)營活動;3、對被債務(wù)托管的企業(yè)按照《公司法》進(jìn)行改制,改為有限責(zé)任公司或股份制企業(yè);4、托管機(jī)構(gòu)應(yīng)督促改制企業(yè)嚴(yán)格按照新機(jī)制規(guī)范運(yùn)作,使之樹立市場觀念,減員增效,加強(qiáng)內(nèi)部管理,盡快產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益;5、托管機(jī)構(gòu)應(yīng)得到資金扶持,比如發(fā)行專門債券或債務(wù)基金,用于債務(wù)托管,以及投資一些有發(fā)展前景的高科技項(xiàng)目,允許一些投資企業(yè)上幣,收回資金。

債務(wù)托管的運(yùn)作模式及其會計(jì)處理

二、對債務(wù)托管的會計(jì)處理

(一)關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的會計(jì)處理

其關(guān)鍵是對債務(wù)折扣、債轉(zhuǎn)股和發(fā)行債券的處理。對于托管企業(yè)來說,折扣應(yīng)是該企業(yè)開展債務(wù)托管業(yè)務(wù)的收入:債轉(zhuǎn)股應(yīng)作企業(yè)的長期投資核算,以上應(yīng)借記“長期投資”,貸記“收入(折扣部分)”和“長期借款”。托管企業(yè)所發(fā)行的債券等收入,應(yīng)用來減少它對銀行的負(fù)債。銀行付出的債務(wù)折扣,應(yīng)用其呆賬準(zhǔn)備金來沖銷。對于被托管企業(yè),債務(wù)轉(zhuǎn)成了股份,借記“長期(或短期)借款”,貸記“股本(或實(shí)收資本)。”舉例說明如下:

例如:某企業(yè)銀行債務(wù)有1000萬元,托管機(jī)構(gòu)按八折進(jìn)行債務(wù)托管,并將托管的債務(wù)轉(zhuǎn)為股權(quán),在一定的時候,托管機(jī)構(gòu)發(fā)行專門債券2000萬元,以籌集資金歸還銀行。賬務(wù)處理如下:

(1)托管機(jī)構(gòu)將債務(wù)托管,并轉(zhuǎn)為股權(quán)。

借:長期投資一某企業(yè) 100O0000

貸:長期借款一某銀行 8000000

收入 2000000

(2)被托管企業(yè)的賬務(wù)處理為

借:長期借款一某銀行 10000000

貸:股本(或?qū)嵤召Y本)10000000

(3)托管機(jī)構(gòu)發(fā)行債券:

借:銀行存款 20000000

貸:長期應(yīng)付款 20000000

(4)托管機(jī)構(gòu)歸還銀行

借:長期借款 8000000

貸:銀行存款 8000000

還有200萬元的借款應(yīng)作為銀行清理呆賬的成本,沖銷銀行呆賬準(zhǔn)備金。

(二)對于純粹的債務(wù)托管經(jīng)營的會計(jì)處理

關(guān)鍵是托管折扣和收入的核算。對債務(wù)托管享受的折扣優(yōu)惠應(yīng)作為企業(yè)的收入,但這個收入在債務(wù)變現(xiàn)以前仍是一種虛假的收入,變現(xiàn)以后的實(shí)際價(jià)值有可能超出折扣部分的價(jià)值,也有可能低于折扣部分的價(jià)值,應(yīng)視不同情況作出處理。

債務(wù)托管的分類是什么?

在企業(yè)的債務(wù)托管關(guān)系中,依據(jù)受托主體的不同,可以分為政府托管模式、銀行托管模式和機(jī)構(gòu)托管模式這三種。1。政府托管模式政府托管模式按照國際上的一些成熟做法,大概有三種情況:第一,德國的托管局模式德國統(tǒng)一后,德國聯(lián)邦政府通過設(shè)立托管局這一政府機(jī)構(gòu)對原民主德國的國有企業(yè)實(shí)施債務(wù)托管,是政府托管模式的典型代表。  第二,墨西哥的“國有企業(yè)瓦解司”模式其基本做法是先評估后關(guān)閉、合并或進(jìn)行拍賣,對大型國企則采取先保護(hù)一段時期,待恢復(fù)再拍賣的方式。第三,馬來西亞的“國有資產(chǎn)管理公司”模式首先國家產(chǎn)管理公司向銀行購買不良資產(chǎn);其次,對不良資產(chǎn)進(jìn)行處理,根據(jù)資產(chǎn)評估的情況,相應(yīng)的做出出售、轉(zhuǎn)讓或合并的決策。  2。銀行托管模式銀行托管模式是指銀行受其他債權(quán)人、股東或政府的委托對債務(wù)人進(jìn)行托管,以保證其具備一定的償債能力。日本的銀行托管模式具有一定的典型性。由三井、三菱等六家銀行組成的銀團(tuán)向日本中央銀行大量貸款,為托管企業(yè)的債務(wù)重組以及重組后的運(yùn)行提供了必要的資金支持。    在這一模式中,銀行一方面起到了資金提供方的作用,另一方面也通過派遣人員參與企業(yè)經(jīng)營管理的方式扮演著被托管企業(yè)監(jiān)督者的角色。3。機(jī)構(gòu)托管模式在機(jī)構(gòu)托管模式中,受托方是具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、會經(jīng)營、善于管理的優(yōu)勢企業(yè)。機(jī)構(gòu)托管的特點(diǎn)是在目標(biāo)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)基本不變的前提下,優(yōu)勢企業(yè)獲得實(shí)際上的控制權(quán),通過企業(yè)重組的行為完成債務(wù)重組。

債務(wù)托管的運(yùn)作模式及其會計(jì)處理由會計(jì)學(xué)堂整理,從一個概念開始,會計(jì)知識的學(xué)習(xí)就已經(jīng)開始,由淺入深,由名詞解釋到具體的規(guī)則掌握,直至最后的實(shí)踐,你要學(xué)習(xí)的很多很多。

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    給你這個你看下 (一)會計(jì)處理 1.債務(wù)人的會計(jì)處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為債務(wù)人,應(yīng)當(dāng)在抵債資產(chǎn)和所清償債務(wù)符合終止確認(rèn)條件時予以終止確認(rèn);所清償債務(wù)賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 例如,應(yīng)付未付的工程款為1100萬元,用賬面價(jià)值700萬元,市場價(jià)值1000萬元的房產(chǎn)抵償應(yīng)付工程款,應(yīng)一并確認(rèn)“其他收益——債務(wù)重組收益”400萬元。而不需要分別確認(rèn)債務(wù)重組收益100萬元和資產(chǎn)處置收益300萬元。 抵債協(xié)議簽訂日為債務(wù)重組日。 應(yīng)付工程款終止確認(rèn),資產(chǎn)是否終止確認(rèn),要看資產(chǎn)的狀態(tài)是否已經(jīng)竣工備案,是否達(dá)到資產(chǎn)可使用狀態(tài)來確定終止確認(rèn)的時點(diǎn)。 2.債權(quán)人的會計(jì)處理 施工企業(yè)作為債權(quán)人,放棄債權(quán)換取資產(chǎn),應(yīng)當(dāng)在在資產(chǎn)符合其定義和確認(rèn)條件時予以確認(rèn)。受讓開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn),其成本包括放棄債權(quán)的公允價(jià)值,以及使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的,可直接歸屬于該資產(chǎn)的稅金、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等其他成本,同時還要考慮棄置費(fèi)用。 接上例:施工企業(yè)應(yīng)收未收工程款賬面價(jià)值1100萬元,接受以公允價(jià)值1000萬元的房產(chǎn)受償。不需要另外支付稅金,該房產(chǎn)投入使用前發(fā)生裝修費(fèi)用150萬元。 該房產(chǎn)確認(rèn)會計(jì)成本=1000%2B150=1150萬元 確認(rèn)債務(wù)重組損失=1100-1000=100萬元 (二)稅收處理 1.債務(wù)人的稅收處理 雖然按照會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,在債務(wù)重組時,債務(wù)人不需要分別確認(rèn)債務(wù)重組損益和轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益,但是,在稅收處理上,依然還應(yīng)將該業(yè)務(wù)分解為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)和以資產(chǎn)公允價(jià)值償還債務(wù)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)來處理。在不考慮稅金情況下: 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益=1000-700=300萬元 債務(wù)重組收益=1100-1000=100萬元 銷售房產(chǎn)應(yīng)按照市場公允價(jià)格確認(rèn)各項(xiàng)納稅義務(wù),并按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)稅收政策規(guī)定,及時確認(rèn)各稅種的預(yù)繳稅額,并按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間確認(rèn)各稅種的應(yīng)納稅額。 2.債權(quán)人的稅收處理 向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供建筑服務(wù),應(yīng)當(dāng)按照施工合同約定的總價(jià)款1100萬元和合同約定的工程進(jìn)度,確認(rèn)建筑服務(wù)增值稅、企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。 并按照1100萬元總價(jià)款向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票。 確認(rèn)房產(chǎn)的成本作為固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ),并按照規(guī)定計(jì)提折舊并在稅前扣除。 按照規(guī)定留存?zhèn)鶆?wù)重組協(xié)議等資料備查,并在債務(wù)重組當(dāng)年申報(bào)稅前扣除。 03.抵債房產(chǎn)自用但未完工財(cái)稅處理 實(shí)務(wù)中,抵債房產(chǎn)用于自用還存在兩種情形,已完工或者未完工。如果抵債房產(chǎn)尚未完工,該如何處理呢? (一)會計(jì)處理 在以房抵債時,雙方已經(jīng)達(dá)成合意,實(shí)質(zhì)上債務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因債務(wù)的滅失,視同實(shí)質(zhì)上已經(jīng)收到了抵債房產(chǎn)的預(yù)收款或銷售款。 1.債務(wù)人會計(jì)處理: 簽訂抵債協(xié)議房產(chǎn)尚未完工時: 借:應(yīng)付賬款1100萬元 貸:預(yù)收賬款1000萬元 貸:其他收益——債務(wù)重組收益100萬元 待抵債資產(chǎn)交付時: 借:預(yù)收賬款1000萬元 貸:開發(fā)產(chǎn)品700萬元 貸:其他收益——債務(wù)重組收益300萬元 2.債權(quán)人會計(jì)處理 借:預(yù)付賬款1000萬元 借:投資收益100萬元 貸:應(yīng)收賬款1100萬元 簽訂抵債協(xié)議時資產(chǎn)尚未完工,不能確認(rèn)資產(chǎn)的成本。 (二)稅收處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)應(yīng)按照市場公允價(jià)格確認(rèn)各項(xiàng)納稅義務(wù),并按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)稅收政策規(guī)定,及時確認(rèn)各稅種的預(yù)繳稅額,并按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間確認(rèn)各稅種的應(yīng)納稅額。 1.增值稅 《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅【2016】36號)第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為: (一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷售款項(xiàng),是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品比較特殊,實(shí)務(wù)中各省稅務(wù)機(jī)關(guān)明確的口徑,一般以開發(fā)產(chǎn)品交付時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間。先開據(jù)發(fā)票的,為開具發(fā)票的當(dāng)天。 在抵債時,開發(fā)產(chǎn)品未完工,處于預(yù)售期的,視同收到預(yù)收款,應(yīng)按照規(guī)定預(yù)繳增值稅;在抵債時,開發(fā)按產(chǎn)品已完工屬于現(xiàn)房銷售的,視同收到銷售款,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納增值稅。增值稅銷售額即為房產(chǎn)市場公允價(jià)格1000萬元。 2.企業(yè)所得稅 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第六條規(guī)定,企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。這是對銷售開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時點(diǎn)的一般性規(guī)定。 但實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是將未完工開發(fā)產(chǎn)品,還是將已經(jīng)完工開發(fā)產(chǎn)品,作為償債資產(chǎn),在與債權(quán)人施工企業(yè)達(dá)成償債合意時,都是先簽訂抵債協(xié)議和合同。至于是否正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》,還要根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的完工進(jìn)度或者施工企業(yè)對償債資產(chǎn)的處置方式來決定。 在該《辦法》第七條規(guī)定,將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。這是對銷售開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時點(diǎn)的特殊性規(guī)定。 因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于償債的開發(fā)產(chǎn)品,無論是否簽訂《銷售合同》或者《預(yù)售合同》,都應(yīng)當(dāng)在抵債協(xié)議(合同)簽訂、債務(wù)滅失時,確認(rèn)企業(yè)所得稅的收入。并根據(jù)開發(fā)按產(chǎn)品是否“完工”,來判斷是否應(yīng)當(dāng)確認(rèn)計(jì)稅成本對象的計(jì)稅毛利。 抵債時,開發(fā)產(chǎn)品尚未完工的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定確認(rèn)預(yù)計(jì)毛利額,并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額;抵債時,開發(fā)按產(chǎn)品已經(jīng)完工的,應(yīng)按照規(guī)定確認(rèn)完工產(chǎn)品的實(shí)際計(jì)稅毛利,并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 企業(yè)所得稅確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)椋?(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定; (二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定; (三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 值得注意的是,由于抵債資產(chǎn)在會計(jì)處理上,并沒有確認(rèn)收入和對應(yīng)的成本。因此,在完工年度所得稅申報(bào)時,需要通過填報(bào)《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》,將視同銷售收入1000萬元和視同銷售成本700萬元,填報(bào)對應(yīng)的欄次予以納稅調(diào)整處理。 除此之外,對于之前尚未完工的開發(fā)產(chǎn)品,在完工年度,一是還需要調(diào)整會計(jì)毛利和計(jì)稅毛利之間的差額;二是需要對歷年已經(jīng)預(yù)計(jì)毛利與計(jì)稅毛利的差額予以納稅調(diào)整。 3.土地增值稅 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)【2019】91號)第十九條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù),發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定,納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。 因此,在項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是將未完工開發(fā)產(chǎn)品,還是將已經(jīng)完工開發(fā)產(chǎn)品,作為償債資產(chǎn),在與債權(quán)人施工企業(yè)達(dá)成償債合意并簽訂抵債協(xié)議和合同時,產(chǎn)生抵債開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅預(yù)繳義務(wù),應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定預(yù)繳增增值稅。 在項(xiàng)目完成土地增值稅清算后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵債資產(chǎn)應(yīng)作為尾盤銷售處理。 土地增值稅收入的確認(rèn):在土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他價(jià)外經(jīng)濟(jì)利益確認(rèn)收入。 04.抵債房產(chǎn)“轉(zhuǎn)手”情形下財(cái)稅處理 實(shí)務(wù)中,施工企業(yè)往往基于對資金的需求,采取將抵債資產(chǎn)“轉(zhuǎn)手”的做法。即先與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂抵債協(xié)議(合同),但是并不辦理房產(chǎn)的網(wǎng)簽備案手續(xù),自行尋找或者委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或委托中介機(jī)構(gòu)將該房產(chǎn)出售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配合施工企業(yè)為最終的實(shí)際買家辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 (一)法理分析 前面我們已經(jīng)分析過,法律規(guī)定抵債行為成立應(yīng)符合三個條件:一是債務(wù)到期,二是抵債資產(chǎn)交付,三是債務(wù)消滅。而抵債資產(chǎn)物權(quán)的變更應(yīng)當(dāng)以是否依法登記為前提。 基于以上法律規(guī)定,債權(quán)人如將抵頂回來的開發(fā)產(chǎn)品再尋找最終買受人,并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配合辦理房產(chǎn)銷售、備案、按揭和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),其實(shí)質(zhì)是通過處置約定抵償債務(wù)的房屋以實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán),以取得抵債資產(chǎn)最終銷售后的收款權(quán)利。這里可以視為屬于債務(wù)重組中的修改了債務(wù)償還條件和期限。而不應(yīng)將其視為兩次銷售。 實(shí)務(wù)中,由于房地產(chǎn)實(shí)際銷售價(jià)格受市場因素影響較大,往往會出現(xiàn)以下兩種情形: 情形一抵債資產(chǎn)作價(jià)1000萬元,在賣給最終買家時,實(shí)際銷售收取價(jià)款為800萬元。 情形二抵債資產(chǎn)作價(jià)1000萬元,在賣給最終買家時,實(shí)際銷售收取價(jià)款為1200萬元。 以上實(shí)際銷售價(jià)格應(yīng)當(dāng)作為計(jì)稅的依據(jù),而抵債價(jià)格應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)確認(rèn)收入的依據(jù)。兩者之間存在稅會差異。 原因是債務(wù)人房地產(chǎn)公司實(shí)際的經(jīng)濟(jì)利益流入為抵頂債務(wù)的金額。未來房產(chǎn)實(shí)際銷售價(jià)格是稅法認(rèn)定的市場公允價(jià)格;而未來實(shí)際銷售的價(jià)款是債權(quán)人實(shí)際受償?shù)慕痤~。 (二)會計(jì)處理 1.債務(wù)人會計(jì)處理 情形一  抵債時: 借:應(yīng)付賬款1000萬元 貸:預(yù)收賬款1000萬元  確認(rèn)收入時: 簡易計(jì)稅情形 借:預(yù)收賬款1000萬元 貸:營業(yè)收入961.90萬元 貸:應(yīng)交稅費(fèi)—簡易計(jì)稅38.10萬元 一般計(jì)稅情形 借:預(yù)收賬款1000萬元 貸:營業(yè)收入933.94萬元 貸:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)66.06萬元  實(shí)際收到銷售款時: 借:銀行存款800萬元貸:其他應(yīng)付款800萬元  支付代銷售款時: 借:其他應(yīng)付款800萬元貸:銀行存款800萬元 情形二 1)抵債時: 借:應(yīng)付賬款1000萬元貸:預(yù)收賬款1000萬元 2)確認(rèn)收入時: a.簡易計(jì)稅情形 借:預(yù)收賬款1000萬元 貸:營業(yè)收入942.86萬元 貸:應(yīng)交稅費(fèi)—簡易計(jì)稅57.14萬元 b.一般計(jì)稅情形 借:預(yù)收賬款1000萬元 貸:營業(yè)收入900.92萬元 貸:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)99.08萬元 3)實(shí)際收到代銷售款時: 借:銀行存款1200萬元貸:其他應(yīng)付款1200萬元 4)支付代銷售款時: 借:其他應(yīng)付款1200萬元貸:銀行存款1200萬元 2.債權(quán)人  簽訂抵債協(xié)議時,不作會計(jì)處理。  抵債資產(chǎn)實(shí)際銷售后實(shí)際受償時: 借:銀行存款800(或1200)萬元 投資收益300(-300)萬元 貸:應(yīng)收賬款1100萬元 應(yīng)收賬款賬面價(jià)值與實(shí)際受償金額之間的差額計(jì)入“其他收益”科目。 (三)稅收處理 1.債務(wù)人 1)增值稅 抵債時: a.簡易計(jì)稅:預(yù)繳增值稅=1000÷(1%2B5%)×3%=28.57萬元 b.一般計(jì)稅:預(yù)繳增值稅=1000÷(1%2B9%)×3%=27.52萬元 房屋交付或者開具發(fā)票時: 按照實(shí)際房產(chǎn)銷售合同總價(jià)款800萬元(或1200萬元)計(jì)算應(yīng)納稅額(簡易計(jì)稅)銷項(xiàng)稅額(一般計(jì)稅)。 屬于一般計(jì)稅的,注意將對應(yīng)土地價(jià)款抵減銷售額。 2)企業(yè)所得稅 A.抵債時: 預(yù)計(jì)毛利額=1000÷(1%2B9%)×預(yù)計(jì)毛利率 B.在達(dá)到收入確認(rèn)條件時: 確認(rèn)并結(jié)轉(zhuǎn)會計(jì)收入和對應(yīng)的成本,確認(rèn)會計(jì)毛利; C.在達(dá)到完工條件的年度: 按照實(shí)際房產(chǎn)銷售合同總價(jià)款800萬元(或1200萬元)計(jì)算確認(rèn)完工產(chǎn)品的計(jì)稅毛利; 調(diào)整會計(jì)毛利與計(jì)稅毛利之間的差額; 調(diào)整計(jì)稅毛利與預(yù)計(jì)毛利之間的差額。 3)土地增值稅 a.抵債時: 應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=(1000-預(yù)繳增值稅)×預(yù)征率 b.清算時:按照實(shí)際房產(chǎn)銷售合同總價(jià)款800萬元(或1200萬元)計(jì)算土地增值稅收入 2.債權(quán)人 債務(wù)重組收益并入當(dāng)期企業(yè)損益繳納企業(yè)所得稅。

  • 1. 工抵房賬務(wù)處理的方案,比如涉及到會計(jì)什么類型的處理方式,比如 債務(wù)重組還是什么?2. 對個人及公司的稅負(fù)對比,分別的優(yōu)缺點(diǎn)。

    同學(xué)您好,按債務(wù)重組的模式處理的 債務(wù)人的會計(jì)處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為債務(wù)人,應(yīng)當(dāng)在抵債資產(chǎn)和所清償債務(wù)符合終止確認(rèn)條件時予以終止確認(rèn);所清償債務(wù)賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 例如,應(yīng)付未付的工程款為1100萬元,用賬面價(jià)值700萬元,市場價(jià)值1000萬元的房產(chǎn)抵償應(yīng)付工程款,應(yīng)一并確認(rèn)“其他收益——債務(wù)重組收益”400萬元。而不需要分別確認(rèn)債務(wù)重組收益100萬元和資產(chǎn)處置收益300萬元。 抵債協(xié)議簽訂日為債務(wù)重組日。 應(yīng)付工程款終止確認(rèn),資產(chǎn)是否終止確認(rèn),要看資產(chǎn)的狀態(tài)是否已經(jīng)竣工備案,是否達(dá)到資產(chǎn)可使用狀態(tài)來確定終止確認(rèn)的時點(diǎn)。 2.債權(quán)人的會計(jì)處理 施工企業(yè)作為債權(quán)人,放棄債權(quán)換取資產(chǎn),應(yīng)當(dāng)在在資產(chǎn)符合其定義和確認(rèn)條件時予以確認(rèn)。受讓開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn),其成本包括放棄債權(quán)的公允價(jià)值,以及使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的,可直接歸屬于該資產(chǎn)的稅金、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等其他成本,同時還要考慮棄置費(fèi)用。 接上例:施工企業(yè)應(yīng)收未收工程款賬面價(jià)值1100萬元,接受以公允價(jià)值1000萬元的房產(chǎn)受償。不需要另外支付稅金,該房產(chǎn)投入使用前發(fā)生裝修費(fèi)用150萬元。 該房產(chǎn)確認(rèn)會計(jì)成本=1000+150=1150萬元 確認(rèn)債務(wù)重組損失=1100-1000=100萬元 (二)稅收處理 1.債務(wù)人的稅收處理 雖然按照會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,在債務(wù)重組時,債務(wù)人不需要分別確認(rèn)債務(wù)重組損益和轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益,但是,在稅收處理上,依然還應(yīng)將該業(yè)務(wù)分解為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)和以資產(chǎn)公允價(jià)值償還債務(wù)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)來處理。在不考慮稅金情況下: 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益=1000-700=300萬元 債務(wù)重組收益=1100-1000=100萬元 銷售房產(chǎn)應(yīng)按照市場公允價(jià)格確認(rèn)各項(xiàng)納稅義務(wù),并按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)稅收政策規(guī)定,及時確認(rèn)各稅種的預(yù)繳稅額,并按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間確認(rèn)各稅種的應(yīng)納稅額。 2.債權(quán)人的稅收處理 向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供建筑服務(wù),應(yīng)當(dāng)按照施工合同約定的總價(jià)款1100萬元和合同約定的工程進(jìn)度,確認(rèn)建筑服務(wù)增值稅、企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。 并按照1100萬元總價(jià)款向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票。 確認(rèn)房產(chǎn)的成本作為固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ),并按照規(guī)定計(jì)提折舊并在稅前扣除。 按照規(guī)定留存?zhèn)鶆?wù)重組協(xié)議等資料備查,并在債務(wù)重組當(dāng)年申報(bào)稅前扣除。 03.抵債房產(chǎn)自用但未完工財(cái)稅處理 實(shí)務(wù)中,抵債房產(chǎn)用于自用還存在兩種情形,已完工或者未完工。如果抵債房產(chǎn)尚未完工,該如何處理呢? (一)會計(jì)處理 在以房抵債時,雙方已經(jīng)達(dá)成合意,實(shí)質(zhì)上債務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因債務(wù)的滅失,視同實(shí)質(zhì)上已經(jīng)收到了抵債房產(chǎn)的預(yù)收款或銷售款。 1.債務(wù)人會計(jì)處理: 簽訂抵債協(xié)議房產(chǎn)尚未完工時: 借:應(yīng)付賬款1100萬元 貸:預(yù)收賬款1000萬元 貸:其他收益——債務(wù)重組收益100萬元 待抵債資產(chǎn)交付時: 借:預(yù)收賬款1000萬元 貸:開發(fā)產(chǎn)品700萬元 貸:其他收益——債務(wù)重組收益300萬元 2.債權(quán)人會計(jì)處理 借:預(yù)付賬款1000萬元 借:投資收益100萬元 貸:應(yīng)收賬款1100萬元 簽訂抵債協(xié)議時資產(chǎn)尚未完工,不能確認(rèn)資產(chǎn)的成本。

  • 直營店模式的會計(jì)處理,主要工廠和直營店之間的賬務(wù)處理

    視同連鎖企業(yè)賬務(wù)處理。往來設(shè)內(nèi)部往來科目 。

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