房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額是如何確定的

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定：10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

房地產(chǎn)企業(yè)如何確定營業(yè)收入？

交了訂金是預(yù)收賬款，不是營業(yè)收入，簽訂了購房合同，并且交了首付，申請了銀行貸款，但未到賬，此種類型是營業(yè)收入。

地產(chǎn)公司的收入確認(rèn)時間一般以商品房結(jié)算，交付客戶為時點確認(rèn)收入。房子沒完工可以確認(rèn)收入，確認(rèn)收入以后按照合同結(jié)轉(zhuǎn)利潤以及計算成本。

房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，投資大。為了籌集資金，房產(chǎn)銷售往往采取預(yù)售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結(jié)果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

完工前銷售收入仍要預(yù)計毛利額

雖然取消預(yù)售收入概念，但由于開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費用尚未結(jié)算，企業(yè)會計上無法計算產(chǎn)品成本，稅收上也無法計算計稅成本。因此，《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，對完工前確認(rèn)的銷售收入還是采取預(yù)計計稅毛利額的方式計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算繳納所得稅?！掇k法》第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年取得開發(fā)產(chǎn)品完工前銷售收入1000萬元，當(dāng)?shù)厥〖壎悇?wù)機關(guān)確定的計稅毛利率為15%。則當(dāng)年預(yù)計成本為850萬元，計稅毛利額為150萬元應(yīng)計入2008年度應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定減除相關(guān)稅費后繳納企業(yè)所得稅。如2009年開發(fā)產(chǎn)品完工，該部分的實際計稅成本為800萬元，則會計上在結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入1000萬元同時，確認(rèn)成本為800萬元，實現(xiàn)利潤200萬元。稅收上允許減除2008年預(yù)計的計稅毛利額150萬元，其差額50萬元計入2009年度應(yīng)納稅所得額。

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額是如何確定的，銷售額和營業(yè)收入是什么關(guān)系，這些都是概念上問題，上文有說到預(yù)收款，這在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中是最常見的，但不能將它算入營業(yè)收入。