土地增值稅法律制度

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

考點

二 應納稅額計算

一、計稅公式

增值額=轉讓房地產取得的收入-扣除項目金額土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

提示

納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

二、稅率

三、扣除項目

(一)新建項目具體扣除標準

【理解】 房地產開發企業銷售的新房屬于期房，因此銷售印花稅與房屋開發費用屬于同一會計期間，印花稅已在開發費用中扣除，故不允許單獨再扣除;非房地產企業銷售新房屬于現房，因此印花稅雖然也計入管理費用當中，但與房地產開發費用顯然不屬于同一會計期間，故允許單獨扣除。

【記憶提示】 請考生按照企業建房的費用發生順序記憶，同時注意房地產開發企業與非房地產開發企業的不同。

注意

稅收優惠：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅。

四、計算步驟

(一)確定收入——題目給出

(二)確定扣除項目金額

1.取得土地使用權所支付的金額——題目給出。

2.房地產開發成本——題目給出。

3.房地產開發費用——根據題目內容判定利息是否明確。

4.與轉讓房地產有關的稅金——題目給出(注意印花稅迷惑)。

5.計算加計扣除。

(三)確定增值額——(收入-扣除項目)

(四)確定增值額與扣除項目的比率——(增值稅÷扣除項目)

(五)找稅率

(六)算稅額

應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

考點

三 稅收優惠

1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

注意

因上述原因而“自行轉讓”比照國家收回處理。

3.企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

4.“居民個人”“轉讓住房”免征土地增值稅。

考點

四 征收管理

一、土地增值稅納稅清算

符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

3.直接轉讓土地使用權的。符合下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

2.取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

4.其他。

【記憶提示】 應當進行清算的情形是納稅人的開發項目已經完全轉讓。

二、其他規定

1.納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

2.納稅人采取預售方式銷售房地產的，對在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。

3.房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。