個人以房產(chǎn)投資入股需要交什么稅？

一、增值稅.營改增之前,以房產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為是不征收營業(yè)稅的.改征增值稅后,因為增值稅是鏈條稅,這一政策并未被平移.對于以不動產(chǎn)為對等價換取了被投資企業(yè)的股權(quán),獲得了"其他經(jīng)濟(jì)利益",應(yīng)當(dāng)屬于有償銷售不動產(chǎn)行為,應(yīng)當(dāng)繳納增值稅.

在增值稅征收上,如果投資入股的房產(chǎn)為非住房,可以差額按照5%計算繳納增值稅;如果是住房應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同地區(qū):1.個人將購買不足2年的住房對外投資的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外投資的,免征增值稅.上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū).2.個人將購買不足2年的住房對外投資的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外投資的,以公允價值減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外投資的,免征增值稅.上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市.

二、隨增值征收的附加稅費.隨增值征收的附加稅費包括城建稅、教育費附加、地方教育費附加等.附加稅費隨增值稅征收而征收,增值稅減免,相應(yīng)附加稅費也予以減免.另外,現(xiàn)行政策對小規(guī)模納稅人是減半征收,個人屬于小規(guī)模納稅人范圍,因此個人隨增值稅繳納的附加稅費也是減半征收.

三、土地增值稅.個人以投資入股方式,將房產(chǎn)投資到被投資企業(yè)名下,是以不動產(chǎn)為對等價換取了被投資企業(yè)的股權(quán),屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,屬于土地增值稅征稅范圍.但如果個人是以住房投資入股,現(xiàn)行政策是免征土地增值稅.如果是非住宅,根據(jù)財稅〔2018〕57號文件規(guī)定,單位或個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資的,對其將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移,變更到被投資的企業(yè),暫免征收土地增值稅.此處應(yīng)該注意的一點是:對于'改制重組'的界定,因為這個是享受的條件,不過就文件來看也不是很明確,在實務(wù)中各地解讀也是有差異的,從立法原理上分析,只要是被投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)或者法律結(jié)構(gòu)發(fā)生較大調(diào)整就應(yīng)該符合此條件.

四、個人所得稅.個人以房產(chǎn)投資入股,包括投資自己成立的個人獨資企業(yè)或一人有限公司,因為屬于不同法律主體,均涉及到個人所得稅.根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個人所得稅政策的通知》(財稅[2015]41號)規(guī)定,個人以非貨幣性資產(chǎn)投資,屬于個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時發(fā)生.對個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得,應(yīng)按照"財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得"項目,依法計算繳納個人所得稅.個人以非貨幣性資產(chǎn)投資,應(yīng)按評估后的公允價值確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入.非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費后的余額為應(yīng)納稅所得額.個人應(yīng)在發(fā)生上述應(yīng)稅行為的次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅.納稅人一次性繳稅有困難的,可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后,自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過5個公歷年度內(nèi)(含)分期繳納個人所得稅.

另據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字[1999]278號)第一條和第四條的規(guī)定,個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照"財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得"項目征收個人所得稅,但是如果轉(zhuǎn)讓的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的,取得的所得可以免征個人所得稅.

五、受讓方契稅.一般來說,以土地、房屋權(quán)屬作價投資入股的,視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣應(yīng)當(dāng)征收契稅.但根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號)規(guī)定:"同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),包括母公司與其全資子公司之間,同一公司所屬全資子公司之間,同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),免征契稅."資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)屬于權(quán)益性投資,投資入股同樣是屬于權(quán)益性投資,并且都是在同一個人控制之下,因此,將個人房產(chǎn)投入自己投資的個人獨資企業(yè)或者是由該個人成立的一人公司,應(yīng)當(dāng)免征契稅.

六、印花稅.根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定,同一憑證,由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的,應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花.因此,個人以房產(chǎn)投資入股,個人和被投資方均應(yīng)按"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"所載金額萬分之五貼花.因為個人是小規(guī)模納稅人,可以減半征收.被投資方接受非貨幣性資產(chǎn)投資,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)實收資本或資本公積,對此還應(yīng)當(dāng)按照資金賬簿貼花.自2018年5月1日起,對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅.如果接受投資方是小規(guī)模納稅人,則在減半征收的基礎(chǔ)上再減半.

個人以房產(chǎn)投資入股需要交什么稅?個人以房產(chǎn)投資入股,首先需要繳納的當(dāng)然是增值稅及其附加,其次是個人所得稅,再次是什么?在本文中小編做了詳細(xì)的說明分享,希望大家在學(xué)習(xí)完之后可以掌握本題,感謝大家,下期再見.