土地增值稅征稅范圍包括

土地增值稅征稅范圍:

一般規(guī)定

(1)土地增值稅只對"轉(zhuǎn)讓"國有土地使用權(quán)的行為征稅,對"出讓"國有土地使用權(quán)的行為不征稅.

(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅,也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅.

(3)土地增值稅只對"有償轉(zhuǎn)讓"的房地產(chǎn)征稅,對以"繼承、贈與"等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),不予征稅.不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種:

①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈與"直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人".

②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè).

特殊規(guī)定

(1)以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營

以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯(lián)營條件,免征收土地增值稅.其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā),或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅.

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途,如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅.

(3)房地產(chǎn)的互換,由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移,因此屬于土地增值稅的征稅范圍.但是對于個人之間互換自有居住用房的行為,經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)審核,可以免征土地增值稅.

(4)合作建房,對于一方出地,另一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;但建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅.

(5)房地產(chǎn)的出租,指房產(chǎn)所有者或土地使用者,將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為.房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,因此,不屬于土地增值稅的征稅范圍.

(6)房地產(chǎn)的抵押,指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為.這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更,因此對房地產(chǎn)的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅.

(7)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),在企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,免征收土地增值稅.

(8)房地產(chǎn)的代建行為,是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為.對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì),故不在土地增值稅征稅范圍.

(9)房地產(chǎn)的重新評估,按照財政部門的規(guī)定,國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值,因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入,所以不屬于土地增值稅征稅范圍.

(10)土地使用者處置土地使用權(quán),土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地,無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書,無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù),只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利,具有合同等到證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益,土地使用者及其對方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等.

土地增值稅怎么算

計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額乘稅率;

1、公式中的增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收.計算增值額的扣除項目:

(一取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費用;新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;

(二與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目.

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:

(一增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%.

(二增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%.上面所列四級超率累進稅率,每級增值額未超過扣除項目金額的比例,均包括本比例數(shù).

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