一、稅收規(guī)定

企業(yè)所得稅中的開發(fā)間接費

開發(fā)間接費,指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

國稅發(fā)〔2009〕31號

土地增值稅條例規(guī)定的開發(fā)間接費：

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第九條規(guī)定：

“開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！?/p>

上述文件正列舉的八項費用。

參考湖南2014年7公告：開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷、工程監(jiān)理費、安全監(jiān)督費等。

二、企業(yè)會計制度規(guī)定

企業(yè)在會計核算時，通常在上述文件所規(guī)定的八項費用之外列支了與項目相關(guān)的其他費用如職工教育經(jīng)費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務(wù)費、樣板間支出、利息支出、保安費用等等，

在進(jìn)行土增稅清算時，這些費用能否扣除。

三、會稅差異處理

在作土地增值稅審核時，對于直接組織、管理項目的人員發(fā)生的費用支出，應(yīng)作為開發(fā)間接費扣除。

按職能劃分的現(xiàn)場項目管理人員發(fā)生的費用，也不一定全部都能列支為開發(fā)間接費，如業(yè)務(wù)招待費、培訓(xùn)費..

第一，會計科目適用錯誤，按會計核算要求調(diào)整會計科目，調(diào)整后會稅沒有差異。

第二，會稅政策差異，調(diào)表不調(diào)賬。

審核人員應(yīng)計算出開發(fā)間接費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實。

如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費用與多個工程項目相關(guān)、工程項目進(jìn)度不一且僅部分項目應(yīng)進(jìn)行清算，原則上應(yīng)根據(jù)項目相關(guān)的明細(xì)項目(工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費、周轉(zhuǎn)房攤銷等)進(jìn)行分配，如確實無法分清的，以明細(xì)項目按多個相關(guān)工程建筑總面積進(jìn)行分配。

四、具體費用的處理

(一)關(guān)于樣板間的支出問題

售樓處、樣板間發(fā)生的支出稅務(wù)總局答復(fù)如下：

臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用如何列支?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時售樓設(shè)施，在計算土地增值稅時，不作為開發(fā)間接費用，不可以計入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時扣除。（國家稅務(wù)總局）

1、對于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應(yīng)作為銷售費用，不能在土地增值稅前扣除，計征土地增值稅時作納稅調(diào)整。

2、對于開發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費支出應(yīng)作為“建安費”科目核算，根據(jù)具體情況將計入開發(fā)間接費的樣板間的裝修費用調(diào)整到建安費科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。

3、對于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產(chǎn)入賬，則相關(guān)的裝修費應(yīng)計入固定資產(chǎn)價值，其折舊作為期間費用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。

所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。

(二)周轉(zhuǎn)房攤銷可以扣除

該科目是指將開發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應(yīng)計入周轉(zhuǎn)房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進(jìn)行裝修費、工程改造費、布線費等相關(guān)支出并由開發(fā)企承擔(dān)部分也應(yīng)計入本科目。

(三)管理人員工資及福利費

管理人員工資是支付給直接組織、管理項目的人員的工資及福利費，這類費用需要提供項目管理人員名單及勞務(wù)合同，但是否列支規(guī)劃部、采購部、預(yù)算部、保安部等部門人員的工資及福利費，要視具體情況而定，一般是不可以作為間接開發(fā)費扣除。

(四)通訊費

項目工程部安裝電話，發(fā)生的電話費可以作為其他開發(fā)間接費列支，但項目管理人員報銷的手機費難以與項目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費，在土增稅前扣除。

(五)交通差旅費支出

項目管理人員直接坐出租車發(fā)生的交通費可以列支開發(fā)間接費，但報銷的私車加油費，難以區(qū)分與項目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費，在土增稅前扣除。

(六)保安服務(wù)費

項目公司與保安公司簽訂的保安服務(wù)費，主要判斷是否直接為項目管理有關(guān)，如有關(guān)可以作為開發(fā)間接費入賬，不相關(guān)不能計入開發(fā)間接費。

(七)模型制作費

一般模型是為銷售而制作的，屬于銷售費用，不能計入開發(fā)間接費。按會計科目適用錯誤調(diào)整。

(八)利息支出

利息支出在土增稅清算時有不同的扣除方式，所以，計入開發(fā)間接費的利息支出應(yīng)按會稅政策差異調(diào)整。

(九)職工教育經(jīng)費和業(yè)務(wù)招待費

按會計制度相關(guān)規(guī)定，職工教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費，不能直接歸集于開發(fā)產(chǎn)品的成本，作為期間費用核算，其原理與印花稅稅收處理一致，按會稅會計科目適用錯誤調(diào)整。

(十)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施工方發(fā)生的臨時水電費(俗稱“臨水、臨電”)通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取，這部分代付的費用應(yīng)作為往來款項(一般為“其他應(yīng)收款”科目)進(jìn)行核算，不允許作為扣除項目扣除。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施工方發(fā)生的水電費，通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取，這部分代付的費用應(yīng)作為往來款項進(jìn)行核算。在清算審核中，應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)是否在 “建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費”中列支代墊費用，如有列支，應(yīng)予以剔除。

(十一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許作為扣除項目扣除。

(十二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權(quán)交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，按照規(guī)定以上各項費用支出應(yīng)在銷售費用科目歸集，不允許作為扣除項目扣除。

“融資顧問費”不能作為利息支出扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聘請的中介機構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)開發(fā)樓盤的全程管理監(jiān)督，將樓盤打造成一定品牌。企業(yè)向該中介機構(gòu)所支付的費用扣除問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的上述費用屬于管理費用，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)費用在計算土地增值稅時按規(guī)定扣除。

開發(fā)間接費審核總結(jié)

土地增值稅與會計核算和31號文件基本一致。

周轉(zhuǎn)房攤銷，一般情況下沒有這個費用。

審核重點：歸屬性審核。

與管理費用界限不清。

關(guān)鍵看看直接組織的管理的開發(fā)項目相關(guān)人員確定。

檢查組織結(jié)構(gòu)、部門分工、業(yè)務(wù)流程、員工名冊確定。

抽取部分憑證資料看看簽字。

公司高級管理人員費用不能在開發(fā)間接費中列支。

合同備案費用屬于銷售費用。

招待費考察費都應(yīng)在管理費用。

前期物業(yè)費，在項目未移交前支付給物業(yè)公司的費用，合理性是允許列支的。

如果不能區(qū)分園區(qū)項目管理和辦公室管理，不能計成本。

如果區(qū)分開，現(xiàn)場的竣工前物業(yè)管理費用可以計間接費。

取暖費，交房之前的，應(yīng)該列銷售費用。

交房后的應(yīng)計管理費用。

但銷售率不高，開栓必須繳納的應(yīng)計開發(fā)間接費。