房租發票需要繳納哪些稅?

個人開具的房租發票,需要繳納增值稅、附加稅、個稅、印花稅、城鎮土地使用稅、房產稅.

一、增值稅:

1、其他個人出租不動產(不含住房),按照5%的征收率計算應納稅額,向不動產所在地主管地稅機關申報納稅.其他個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額,向不動產所在地主管地稅機關申報納稅.《國家稅務總局關于發布〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)第四條第二款);

2、自然人采取一次性收取租金的形式出租不動產,取得的租金收入可在對應的租賃期內平均分攤,分攤后月租金收入不超過10萬元的,可以享受小規模納稅人免稅政策.(《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第4號)第四條);

二、城市維護建設稅:

1、為實際繳納的增值稅稅額,稅率為7%(市區)、5%(縣城、建制鎮、工礦區)或1%(其他).在此基礎上,對增值稅小規模納稅人減按50%征收城市維護建設稅.(《中華人民共和國城市維護稅暫行條例》(國發[1985]19號)第三條、第四條);

三、教育費附加和地方教育附加,

1、教育費附加,以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅的稅額為計征依據,教育費附加率為3%,分別與增值稅、營業稅、消費稅同時繳納.(《征收教育費附加的暫行規定》(中華人民共和國國務院令第448號)第三條);

2、地方教育附加征收標準統一為單位和個人(包括外商投資企業、外國企業及外籍個人)實際繳納的增值稅、營業稅和消費稅稅額的2%.(《財政部關于統一地方教育附加政策有關問題的通知》(財綜[2010]98號);

3、根據《財政部 國家稅務總局關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知》(財稅[2016]12號)規定,月租金小于10萬元的繳費義務人免征教育費附加和地方教育附加.

四、房產稅,稅率為12%,享受減半,

1、房產出租的,計征房產稅的租金收入不含增值稅.免征增值稅的,確定計稅依據時,成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額.(《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號)第二條、第五條);

2、計稅依據為不含增值稅的租金收入,住房類稅率為4%,非住房類稅率為12%.(財稅﹝2008﹞24號)在此基礎上,對增值稅小規模納稅人減按50%征收房產稅.(《財政部 稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅[2019]13號)第三條)出租不動產代開增值稅發票應征房產稅的納稅義務發生時間比照增值稅執行.

五、土地使用稅,

1、住房類免征土地使用稅,非住房類按實征收土地使用稅.根據《財政部 國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關政策的通知》(財稅[2008]24號)規定,對個人出租住房免征印花稅和城鎮土地使用稅.

六、印花稅,

1非住房出租,稅率為0.1%,享受減半,(《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務院令1988年第11號))按租賃金額千分之一貼花.稅額不足一元的按一元貼花;

2、對增值稅小規模納稅人減按50%征收印花稅.(《財政部 稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅[2019]13號)第三條)

七、個人所得稅,個人一次性收取數月租金,可將數月租金在對應的租賃期內平均分攤后計算個人所得稅(對此,財稅界有不同的觀點,但是"金三"代開租金發票時,已證明可以像增值稅一樣平均分攤到對應的租賃期內),這意味著每月租金收入不超過4000元,每個月都可以扣800元;更為可喜的是稅局竟將房產稅、土地使用稅、印花稅也分攤到對應的租賃期內.

房租增值稅專用發票可以抵扣嗎?

能否抵扣要看租房的用途

如果是用于生產經營管理用的房子,增值稅一般納稅人房租增值稅專用發票可以抵扣.

根據財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號文件.

可以憑取得的增值稅專用發票抵扣進項稅額的必須是增值稅一般納稅人.

一般納稅人所取得的專用發票并不是都可以抵扣的,用于按規定列舉的不得抵扣的情形的,不可以抵扣,否則可以抵扣.比如:

租入的門面是專門經營銷售農藥、種子種苗等免稅項目的,不可以抵扣;但同時兼營工具、漁具等應稅貨物的,則可以抵扣.

租入的住房用于職工住宿、娛樂的不可以抵扣,但用作倉庫、辦公場所的可以抵扣.

租入的廠房用于專門生產免稅產品、簡易計算方法項目的不可以抵扣,但兼營應稅項目的可以抵扣,等等.

房屋租金取得專票,首先要判斷是否屬于增值稅納稅義務范圍;其次,依據現有36號文規定,可以全額抵扣.

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