商品房買賣合同法定解除條件

1、根本違約

(1)合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人.

(2)合同訂立后,出賣人又將該房屋出售給第三人.

(3)隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明.

(4)隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí).

(5)隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí).

(6)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的.

2、遲延履行

(1)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的.

(2)辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的.

3、其他解除情形

面積誤差比絕對(duì)值超出3%;商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的.

法律依據(jù):

《合同法》第九十三條,當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同.當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件.解除合同的條件成就時(shí),解除權(quán)人可以解除合同.

第九十四條,有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形.

根本違約情形下的退房.

根本違約是違約行為中最為嚴(yán)重的形態(tài),它直接導(dǎo)致合同相對(duì)方不能依據(jù)合同實(shí)現(xiàn)合同目的、取得期待利益,這種情況下,合同已經(jīng)沒有意義,法律允許解除.對(duì)此,我國合同法第九十四條作出了原則性規(guī)定.針對(duì)商品房買賣合同中的具體情況,最高法院對(duì)根本違約作出了細(xì)化規(guī)定,凡符合根本違約的商品房買賣合同允許解除.主要是指:A、先賣后押.即:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;B、一房數(shù)賣.即商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人.此兩種情形下,剝奪了購房者的合同期待權(quán),購房者可以要求退房.當(dāng)然,此兩種情形的適用是有嚴(yán)格條件限制的,必須以"商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無法取得房屋"為前提條件.否則不能主張解除.比如,在先賣后押的情形下,如果出賣人滌除了抵押權(quán),則不會(huì)導(dǎo)致購房者"不能取得房屋",在這種情況下,就不能主張退房,除非開發(fā)商資金斷裂或緊張而無法為滌除行為始得解除.又比如在一房數(shù)賣的情形下,如果開發(fā)商與后手并未辦理產(chǎn)權(quán)登記也并不必然導(dǎo)致購房者"不能取得房屋",因此,也不能主張退房,除非開發(fā)商與后手辦理了產(chǎn)權(quán)登記,后手已確定地取得了房屋產(chǎn)權(quán).

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