投資性房地產公允價值變動損益所得稅需要調整嗎

一、采用公允價值計量的投資性房地產初始計量中的"公允價值變動損益"

《企業會計準則第3號--投資性房地產》第十六條規定,自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時,投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價,轉換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入所有者權益.

會計分錄:

1. 轉換當日的公允價值小于原賬面價值的:

借:投資性房地產-成本  (公允價值)

固定資產減值準備、無形資產減值準備或存貨跌價準備等

累計折舊或無形資產攤銷

公允價值變動損益

貸:固定資產、無形資產或開發產品等

2. 轉換當日的公允價值大于原賬面價值的:

借:投資性房地產-成本  (公允價值)

固定資產減值準備、無形資產減值準備或存貨跌價準備等

累計折舊或無形資產攤銷

貸:固定資產、無形資產或開發產品等

其他綜合收益

由此可見,自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時,轉換當日的公允價值小于原賬面價值的會產生"公允價值變動損益".在會計科目轉換過程中,資產的計稅基礎沒有發生任何變化.因此,轉換過程中產生的"公允價值變動損益"應當進行納稅調整.

二、采用公允價值計量的投資性房地產后續計量中的"公允價值變動損益"

《企業會計準則第3號--投資性房地產》第十一條規定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益.

【案例26-2】乙公司對投資性房地產采用公允價值進行后續計量.其2016年就開始出租的辦公樓年初賬面價值9200萬元,年末公允價值9500萬元,2017年取得租金收入1200萬元(每月租金100萬元),已存入銀行.

乙公司其他類似的自用辦公樓折舊年限為20年,預計凈殘值為5%,平均年限法.出租辦公樓初始成本9000萬元(無稅會差異),假定不考慮其他稅費.

(一)會計處理:

1.取得租金收入時:

借:銀行存款  1200萬元

貸:其他業務收入  1200萬元

2.年末,以公允價值為基礎調整其賬面價值:

借:投資性房地產-公允價值變動  300萬元

貸:公允價值變動損益  300萬元

(二)稅務處理

投資性房地產只是會計學概念,在稅務方面出租辦公樓仍然屬于固定資產范疇.雖然會計上按照公允價值模式計量的投資性房地產,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,而是公允價值變動來調整賬面價值,但是稅前扣除只能按照稅法規定的折舊額進行扣除,而"公允價值變動損益"是不能在稅前進行扣除的.

折舊額=9000*(1-5%)/20=427.50萬元.

三、采用公允價值計量的投資性房地產處置

采用公允價值模式計量的投資性房地產處置時,應按實際收到的金額,借記"銀行存款"等科目,貸記"其他業務收入"和"應交稅費".按照該項投資性房地產的賬面價值,借記"其他業務成本",貸記"投資性房地產--成本",貸記或借記"投資性房地產--公允價值變動";同時,按照該項投資性房地產的公允價值變動,借記或貸記"公允價值變動損益",貸記或借記"其他業務收入".按照該項投資性房地產在轉換日計入所有者權益的金額,借記"其他綜合收益",貸記"其他業務收入".

【案例26-3】2017年6月,丙公司將一幢出租房出售,取得收入7200萬元,價款已經存入銀行.企業對該投資性房地產采用公允價值模式計量.處置當日,出租房的成本和公允價值明細科目分別為6100萬元和200萬元(借方),原自用房轉為出租房時產生的所有者權益為100萬元.

該幢出租房初始成本6000萬元(無稅會差異),于2013年6月投入使用的.丙公司其他類似的自用辦公樓折舊年限為20年,平均年限法,預計凈殘值為5%.假定不考慮其他稅費.

(一)會計處理

1.收到價款:

借:銀行存款  7200萬元

貸:其他業務收入  7200萬元

2.結轉成本:

借:其他業務成本  6300萬元

貸:投資性房地產-成本  6100萬元

投資性房地產-公允價值變動  200萬元

3.結轉公允價值變動損益:

借:公允價值變動損益  200萬元

貸:其他業務收入  200萬元

4.結轉其他綜合收益:

借:其他綜合收益  100萬元

貸:其他業務收入  100萬元

5.會計科目累計金額計算

(1)其他業務收入=7200+200+100=7500萬元;

(2)其他業務成本=6300萬元;

(3)公允價值變動損益=200萬元(借方).

(二)稅務處理

1.案例中的出租房出售在稅務方面,就是處置固定資產,固定資產出售收入是7200萬元.

2.該出租房在2017年度使用了6個月,6個月折舊可以稅前扣除,折舊金額=6000*(1-5%)/20*2=142.50萬元.

3.該出租房出售前累計折舊=6000*(1-5%)*4/20=1140萬元.

4. 該出租房處置前可稅前扣除成本=6000-1140=4860萬元.

公允價值計量投資性房地產所得稅問題

使用公允價值計量投資性房地產,由于公允價值的變動會產生遞延所得稅資產或負債.采用成本計量同一投資性房地產一般則不會發生這種情況.

投資性房地產的計稅基礎也是按照歷史成本法計量,發生的公允價值變動或者是轉換時候確認的資本公積或者公允價值變動損益,都是形成的稅法的差異,因為稅法上不確認為當期的收入或者損失.

企業只有在有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得時,才能對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量.并不是說你企業想選擇哪種計量模式就可以選擇哪種計量模式的.而且企業對投資性房地產,從成本模式轉為公允價值模式的,要作為會計政策變更處理.已采用公允價值模式的,不得轉為成本模式.

我個人認為,從企業長期來看,兩種計量模式對企業的所得稅是沒有影響的.

公司采用投資性房地產的公允價值計量是需要滿足上述條件的.

投資性房地產公允價值變動損益所得稅需要調整嗎一文會計學堂小編就講到這里,看完此文大家應該都了解了轉換過程中產生的"公允價值變動損益"應當進行納稅調整.如果還有其它疑問要咨詢,可以咨詢在線答疑老師哦.