土地增值稅清算的計(jì)算方法有哪些?

(一)應(yīng)稅收入額的確定1.營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅.

土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅收入-銷項(xiàng)稅額

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)第一條規(guī)定:

營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅.適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額.

2.收入形式: ①貨幣收入 ②實(shí)物收入 ③其他收入

3. 縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用:

(1)如計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的,作計(jì)稅收入;

(2)如未計(jì)入房價(jià),在房價(jià)之外單獨(dú)收取的,不作計(jì)稅收入.

(二)扣除項(xiàng)目及其金額 計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目,根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同,可進(jìn)行以下劃分:

新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除:

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

房地產(chǎn)開發(fā)成本:是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用--期間費(fèi)用,即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用.

2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除的稅金是城建稅、教育費(fèi)附加、地方育費(fèi)附加《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)第三條規(guī)定,關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題

(一)營改增后,計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中"與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金"不包括增值稅.即"營改增"后,增值稅為價(jià)外稅,稅金不在計(jì)稅收入中,不得扣除.

(二)營改增后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,允許據(jù)實(shí)扣除.凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除.

(三)其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行.

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目只有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除:

6.加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

對取得土地使用權(quán)后,未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,不得加計(jì)扣除.

(三) 應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

土地增值稅清算的清算條件有哪些?

納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算.

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的.

對符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算.

(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(四)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況.

對前款所列第(三)項(xiàng)情形,應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算.

土地增值稅清算的計(jì)算方法有哪些?上文已經(jīng)為大家介紹的很清楚了,如果在實(shí)際計(jì)算時(shí)還有不明白的地方的話,還可以向會計(jì)學(xué)堂的專業(yè)答疑老師進(jìn)行請教.