土地進(jìn)項(xiàng)稅是屬于開(kāi)發(fā)成本嗎

如果是開(kāi)發(fā)商,直接計(jì)入"開(kāi)發(fā)成本--土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)"科目;如果是自建自用,直接計(jì)入"在建工程",也或者計(jì)入"無(wú)形資產(chǎn)",不清楚你單位的性質(zhì)以及你單位取得土地的用途.為取得土地發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)均應(yīng)計(jì)入土地取得成本,包括稅金、交易手續(xù)費(fèi)、備案費(fèi)等等,但是要記住,雖然取得土地發(fā)生的成本單獨(dú)計(jì)入"無(wú)形資產(chǎn)",但在土地開(kāi)發(fā)結(jié)束,交付使用后需要繳納房產(chǎn)稅時(shí),土地成本是要計(jì)入房產(chǎn)原值的.

企業(yè)取得的土地如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?

營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的土地出讓金不是抵扣,而是自銷(xiāo)售收入抵減.

國(guó)稅總局2016第18號(hào)公告:第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額.銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下:

銷(xiāo)售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算:

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

注:2018年5月1日11%稅率調(diào)整為10%

土地成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的賬務(wù)處理

應(yīng)視為政府補(bǔ)助,計(jì)入"營(yíng)業(yè)外收入".

1、支付/取得的土地出讓金是免稅的,即全額入"成本"科目.

2、財(cái)會(huì)(2016)22號(hào)文規(guī)定的是"抵扣"的稅額,不應(yīng)適用"抵減"的情況."抵扣"是進(jìn)項(xiàng)稅自銷(xiāo)項(xiàng)稅中抵扣,按照增值稅原理是順理成章的,而土地成本是在"免稅"的前提下還允許"抵減",會(huì)計(jì)處理應(yīng)包含兩層意思,一是企業(yè)支付的土地出讓金是免稅的,是應(yīng)全額列計(jì)成本科目的;二是政府規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目上游的土地"免稅",從增值稅鏈條上來(lái)看是鼓勵(lì)土地的下游降低銷(xiāo)售價(jià)格,這是政府鼓勵(lì)下的市場(chǎng)行為,政府在免稅的前提下還允許"抵減"銷(xiāo)項(xiàng)稅額,這是政府給予房地產(chǎn)企業(yè)的一種稅收補(bǔ)助,且只有在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間才允許"抵減",即結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時(shí),應(yīng)是"與收益相關(guān)",應(yīng)計(jì)入"營(yíng)業(yè)外收入".

3、土地成本的"抵減"應(yīng)不同于旅行社業(yè)務(wù)的"抵減".旅行社允許以抵減的形式確保企業(yè)稅負(fù)不增加,是考慮旅行社的下游基本都是餐飲業(yè)的個(gè)體工商戶、交通運(yùn)輸業(yè)的無(wú)法開(kāi)具專(zhuān)票的客運(yùn)服務(wù),為了確保企業(yè)稅負(fù)不降低,才允許以"抵減"的形式穩(wěn)定企業(yè)稅負(fù).

4、免稅土地的會(huì)計(jì)處理應(yīng)不同于免稅農(nóng)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)處理.農(nóng)產(chǎn)品的免稅政策是適用于全行業(yè)所有企業(yè)的,是普惠的,會(huì)計(jì)處理沖減成本或計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、稅負(fù)都是沒(méi)有不同影響的,但免稅土地的這種處理會(huì)對(duì)企業(yè)土地增值稅影響巨大,而且這個(gè)政策是特別給予房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,是政府對(duì)某一行業(yè)的特定行為的特殊照顧,應(yīng)按照政府補(bǔ)助進(jìn)行會(huì)計(jì)處理.

結(jié)合上文內(nèi)容,土地進(jìn)項(xiàng)稅是屬于開(kāi)發(fā)成本嗎已經(jīng)非常清楚,如果是開(kāi)發(fā)商,直接計(jì)入"開(kāi)發(fā)成本--土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)"科目;如果是自建自用,直接計(jì)入"在建工程",也或者計(jì)入"無(wú)形資產(chǎn)",大家可以根據(jù)自己公司的具體情況來(lái)分析,如果還有不明白的地方可以咨詢會(huì)計(jì)學(xué)堂答疑老師.